지방에 집 두고 서울 살면 어떻게 되나…1주택자 ‘12억원 공제’ 결론 났다

1주택자의 종합부동산세 부담을 결정하는 기본공제 기준이 다시 바뀌었다.

정부가 실제 거주하지 않는 1주택자의 종부세 기본공제를 기존 12억원에서 9억원으로 낮추려던 계획을 철회했기 때문이다.

당초 세제개편안이 그대로 시행됐다면 집을 한 채 보유하고 있더라도 해당 주택에 거주하지 않는 사람은 공제액이 3억원 줄어 세 부담이 커질 수 있었다.

하지만 최종 정부안에서는 비거주 1주택자 역시 지금과 동일하게 12억원의 기본공제를 적용하는 방향으로 수정됐다.

여기에 부부 공동명의 1주택자의 공제 기준과 종부세 세 부담 상한도 함께 조정됐다.

12억원에서 9억원으로 낮추려던 계획 철회

정부가 처음 내놓았던 세제개편안은 실거주 여부에 따라 1주택자의 종부세 혜택에 차이를 두는 방향이었다.

본인이 소유한 집에 직접 거주하는 사람에게는 공제 혜택을 확대하고, 집을 보유하고 있지만 다른 곳에서 생활하는 사람에게는 공제를 축소하는 방식이다.

이에 따라 비거주 1세대 1주택자의 기본공제를 기존 12억원에서 9억원으로 낮추는 방안이 제시됐다.

그러나 최종 정부안에서는 이 내용이 빠졌다.

결과적으로 비거주 1주택자의 기본공제는 기존과 동일한 12억원을 유지하게 됐다.

집 한 채 있어도 직접 살지 못하는 경우 많다

비거주 1주택자의 공제를 줄이는 방안이 나오자 현실적인 주거 상황을 충분히 반영하지 못한다는 지적이 제기됐다.

집을 한 채 가지고 있다고 해서 반드시 그 집에서 생활하는 것은 아니기 때문이다.

직장 때문에 다른 지역에서 생활하거나 자녀 교육을 위해 거주지를 옮길 수도 있다. 부모를 돌보기 위해 일시적으로 다른 곳에서 생활하는 경우도 있다.

자신의 주택을 임대하고 본인은 전세나 월세로 다른 곳에서 거주하는 가구도 존재한다.

이런 상황까지 모두 투자 목적의 비거주로 판단해 공제를 줄이는 것은 부담이 지나치게 커질 수 있다는 문제가 제기됐고, 정부안 수정 과정에도 이러한 의견이 반영됐다.

비거주 1주택자는 ‘12억원’ 기억하면 된다

수정된 정부안을 기준으로 비거주 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원이다.

당초 추진했던 9억원과 비교하면 공제액이 3억원 늘어난 것이 아니라 기존 제도가 그대로 유지되는 것이다.

예를 들어 종부세 계산 대상이 되는 주택을 보유하고 있더라도 비거주 1주택자라면 기본공제를 적용할 때 9억원이 아닌 12억원을 기준으로 계산하는 방향이다.

다만 종부세는 단순히 주택의 실제 거래가격만 보고 결정되는 세금이 아니다.

공시가격과 공정시장가액비율, 보유 형태 등 여러 조건이 함께 적용되기 때문에 ‘집값이 12억원을 넘으면 초과 금액에 바로 종부세가 붙는다’고 단순하게 이해해서는 안 된다.

부부 공동명의 비거주 주택도 12억원으로 조정

부부가 한 채의 주택을 공동명의로 가지고 있는 경우에도 변화가 있다.

당초 개편안에서는 비거주 부부 공동명의 1주택자의 기본공제를 1인당 4억원씩 적용하는 방안이 제시됐다.

부부를 합하면 총 8억원이다.

수정안에서는 이를 각각 6억원으로 조정해 부부 합산 12억원의 공제를 적용하는 방향으로 바뀌었다.

결과적으로 비거주 1주택자는 단독명의와 부부 공동명의 모두 12억원을 기준으로 하는 구조가 마련된 셈이다.

직접 거주하는 1주택자는 14억원 공제 추진

비거주자 공제 축소 계획은 철회됐지만 실거주 1주택자의 공제를 확대하는 내용은 유지됐다.

실제 자신의 주택에 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제를 기존 12억원에서 14억원으로 높이는 방안이다.

따라서 정부안대로 제도가 확정된다면 실거주 1주택자는 기존보다 2억원 높은 기본공제를 적용받게 된다.

비거주자에게 불이익을 주는 방식 대신 실거주자의 혜택을 늘리는 방식으로 정책 방향이 조정됐다고 볼 수 있다.

종부세가 1년에 두 배 오르는 방안도 없던 일로

기본공제와 함께 눈여겨볼 부분이 세 부담 상한이다.

세 부담 상한은 전년도와 비교해 종부세 부담이 한꺼번에 지나치게 증가하지 않도록 상승 폭을 제한하는 장치다.

당초 정부는 현행 150%인 주택분과 토지분 종부세 세 부담 상한을 200%로 높이는 방안을 검토했다.

200%가 적용되면 조건에 따라 전년도 세 부담의 최대 두 배 수준까지 증가할 수 있는 여지가 생긴다.

하지만 최종 정부안에서는 이 내용 역시 제외됐다.

따라서 세 부담 상한은 현행 150%를 유지하는 방향으로 정리됐다.

12억·14억, 누구에게 적용되는지 구분해야 한다

이번 개편 내용을 볼 때 숫자가 여러 개 등장하기 때문에 자신의 상황에 맞는 기준을 구분할 필요가 있다.

비거주 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원을 유지하는 방향이다.

비거주 부부 공동명의 1주택자는 각각 6억원씩 총 12억원으로 조정됐다.

반면 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 14억원으로 확대하는 내용이 정부안에 포함됐다.

따라서 단순히 ‘종부세 공제가 14억원으로 오른다’고 이해하기보다는 실제 거주 여부와 명의 형태에 따라 자신의 기준을 확인해야 한다.

아직 세금 고지서에 확정된 것은 아니다

이번 내용에서 마지막으로 확인해야 할 부분이 있다.

국무회의에서 정부안이 확정됐다고 해서 새로운 종부세 기준이 곧바로 적용되는 것은 아니다.

세법 개정안은 국회 심의를 거쳐야 한다.

국회 논의 과정에서 일부 내용이나 시행 시점이 변경될 가능성도 있기 때문에 실제 종부세를 계산할 때는 최종 통과된 법률과 시행 규정을 확인해야 한다.

특히 종부세는 매년 일정한 기준일의 주택 보유 상황과 공시가격 등을 바탕으로 계산되므로 적용 연도도 중요하다.

이번 정부안의 핵심은 ‘비거주 1주택자의 종부세 공제를 9억원으로 낮추는 것’이 아니라 오히려 그 계획을 철회했다는 데 있다.

따라서 비거주 1주택자라면 ‘9억원으로 공제가 줄어든다’는 과거 개편안보다 최종 입법 결과에서 12억원 유지 여부를 확인하는 것이 중요하다.