혜택 줘도 신혼부부가 안 찾는다…신청자가 줄어든 정책대출의 속사정

신혼부부의 주거비 부담을 줄이기 위해 마련된 정책대출이 정작 필요한 사람들에게서 멀어지고 있다.

대표적인 상품이 버팀목 전세자금대출이다. 일반 은행 전세대출보다 상대적으로 유리한 조건으로 이용할 수 있어 무주택자와 신혼부부에게 중요한 주거 지원책으로 꼽혀왔다.

그런데 최근 이용자가 빠르게 감소하고 있다. 특히 신혼부부 전용 상품의 감소 폭이 크다.

단순히 대출이 필요한 신혼부부가 줄어든 결과라고 보기에는 눈에 띄는 숫자가 있다. 서울의 전셋값은 계속 올라가는데 정책대출을 받을 수 있는 주택의 보증금 기준은 이를 따라가지 못하고 있기 때문이다.

2년 만에 신혼부부 이용자가 절반 아래로

신규 버팀목 전세자금대출은 지난해 12만4,959건으로 집계됐다.

전년 21만5,833건과 비교하면 42.1% 줄었다.

대출 규모도 함께 감소했다. 2024년 24조7,902억원이었던 신규 대출액은 지난해 13조5,041억원으로 45.5% 축소됐다.

서울만 따로 보면 신규 이용 건수는 7만328건에서 3만9,057건으로 44.5% 감소했다.

신혼부부 전용 상품은 감소세가 더욱 뚜렷하다.

2023년 3만3,149건이었던 신규 이용 건수는 2024년 2만8,262건으로 줄었고, 지난해에는 1만4,196건까지 내려갔다.

불과 2년 사이 57.2% 감소한 것이다.

신혼부부가 먼저 확인해야 하는 ‘4억원’

신혼부부 전용 버팀목 전세대출을 알아보고 있다면 대출한도보다 먼저 확인해야 하는 것이 있다.

바로 계약하려는 집의 임차보증금이다.

현재 신혼부부 전용 상품의 대상 주택은 수도권의 경우 임차보증금 4억원 이하, 비수도권은 3억원 이하가 기준이다.

예를 들어 서울에서 전세보증금 4억1,000만원인 집을 계약하려 한다면 어떻게 될까.

소득이나 자산 등 다른 조건을 충족하더라도 주택의 보증금 기준을 넘어가기 때문에 신혼부부 전용 버팀목 대출 대상에서 벗어날 수 있다.

대출한도가 부족한 것과는 다른 문제다. 애초에 해당 주택이 정책대출 대상에 포함되는지를 결정하는 기준이기 때문이다.

서울 전셋값은 이미 4억원을 넘어섰다

문제는 서울의 실제 전세시장이다.

KB부동산 자료를 기준으로 서울 주택 중위 전세가격은 2024년 1월 약 3억7,000만원에서 지난해 말 4억667만원으로 상승했다.

올해 8월에는 약 4억2,500만원까지 올라갔다.

중위가격은 서울에서 가장 비싼 일부 아파트만을 의미하는 숫자가 아니다. 주택을 가격순으로 세웠을 때 가운데에 해당하는 가격이다.

서울의 중위 전셋값 자체가 신혼부부 버팀목 대출의 4억원 기준을 넘어섰다는 점이 중요한 이유다.

신혼부부가 서울에서 평범한 전셋집을 찾는 과정에서도 정책대출 기준을 초과하는 주택을 만날 가능성이 커졌다는 의미이기 때문이다.

대출한도보다 ‘집값 기준’이 더 중요할 수도 있다

정책대출을 알아볼 때 흔히 얼마까지 빌릴 수 있는지를 먼저 살펴본다.

하지만 버팀목 전세대출에서는 두 가지를 구분해야 한다.

하나는 내가 받을 수 있는 ‘대출한도’이고 다른 하나는 계약하려는 집이 대출 대상에 들어오는지를 결정하는 ‘임차보증금 기준’이다.

예를 들어 대출한도가 충분하더라도 계약하려는 주택의 보증금이 기준을 초과하면 해당 상품을 이용하지 못할 수 있다.

서울처럼 전세가격이 빠르게 오른 지역에서는 대출한도를 높이는 것만으로 문제가 해결되지 않을 수 있다는 얘기다.

일반·신혼·신생아 대출 기준도 서로 다르다

버팀목 전세대출이라고 해서 모든 신청자에게 동일한 주택 기준이 적용되는 것도 아니다.

일반 버팀목은 수도권 임차보증금 3억원 이하, 비수도권은 2억원 이하가 기준이다.

신혼부부 전용 상품은 수도권 4억원, 비수도권 3억원 이하로 범위가 넓어진다.

신생아 특례 전세대출은 이보다 높은 수도권 5억원, 비수도권 4억원 이하의 기준이 적용된다.

따라서 단순히 ‘버팀목 대출이 된다’고 판단하기보다 자신이 어느 상품에 해당하는지부터 확인하는 것이 중요하다.

금리가 오르면 정책대출에서 탈락한 부담은 더 커진다

정책대출 대상에서 벗어났다고 전셋집 마련에 필요한 돈이 줄어드는 것은 아니다.

결국 부족한 보증금을 자기자금으로 충당하거나 다른 금융권 전세대출을 알아봐야 한다.

이때 중요한 변수가 금리다.

가령 2억원을 연 3%로 빌린다면 단순 계산으로 연간 이자는 600만원이다.

같은 금액의 금리가 연 4%로 올라가면 이자는 연간 800만원이 된다. 1%포인트 차이로 1년에 약 200만원의 부담이 추가되는 셈이다.

결혼 직후에는 주거비뿐 아니라 가전과 가구, 생활비 등 목돈이 필요한 경우가 많아 대출이자 차이도 무시하기 어렵다.

이용자 감소를 단순한 수요 감소로 보기 어려운 이유

버팀목 전세대출 이용자가 줄었다는 통계만 보면 정책대출을 찾는 사람이 감소했다고 생각할 수 있다.

하지만 신혼부부 상품은 다른 관점에서도 살펴볼 필요가 있다.

지원 대상이 줄어든 것이 아니라 전셋값 상승으로 ‘지원받을 수 있는 집’이 줄어든 것일 가능성이 있기 때문이다.

정책의 기준이 그대로인 상태에서 시장가격만 계속 상승하면 시간이 지날수록 이용할 수 있는 주택 범위는 좁아진다.

소득과 자산이 동일한 신혼부부라도 몇 년 전에는 가능했던 전셋집이 지금은 보증금 기준 때문에 제외되는 상황이 나타날 수 있다.

그렇다고 4억원 기준을 무조건 올릴 수도 없다

해결책이 단순한 것도 아니다.

보증금 상한을 높이면 더 많은 신혼부부가 지원받을 수 있지만 정책자금과 보증에 필요한 재원 역시 커질 수 있다.

지원 범위를 지나치게 넓힐 경우 정책금융이 꼭 필요한 계층에 집중되지 못한다는 문제도 생길 수 있다.

서울과 지방의 전세가격 차이도 고려해야 한다.

결국 임차보증금 기준을 조정하려면 지역별 전세가격뿐 아니라 가구소득과 자산, 정책재원, 실제 대출 이용 규모 등을 함께 살펴볼 필요가 있다.

신혼부부라면 집 계약 전에 이것부터 확인해야 한다

전셋집을 먼저 계약하고 나중에 정책대출 가능 여부를 확인하는 방식은 피하는 것이 좋다.

신혼부부 전용 버팀목 대출을 이용할 계획이라면 자신의 소득과 자산 요건뿐 아니라 계약하려는 주택의 임차보증금이 대상 기준에 들어오는지도 함께 확인해야 한다.

특히 서울에서는 ‘얼마까지 빌릴 수 있느냐’보다 ‘이 집이 정책대출 대상이냐’가 먼저 문제가 될 수 있다.

신혼부부를 지원하기 위해 만들어진 제도인데 이용자가 2년 사이 절반 이하로 줄었다는 사실도 그래서 눈여겨볼 필요가 있다.

사람들이 정책대출을 필요로 하지 않게 된 것인지, 아니면 오른 전셋값 때문에 정책대출을 받을 수 있는 집을 찾기 어려워진 것인지에 따라 해석은 완전히 달라지기 때문이다.