국민 10명 중 4명은 ‘땅주인’…토지 보유자는 늘었는데 1세대당 면적은 줄었다

국내 토지 소유자 2천만 명 넘어…국민 39.4%가 토지 보유

우리나라에서 토지를 보유한 사람이 꾸준히 증가하고 있습니다. 국토교통부가 발표한 2025년 말 기준 토지 소유현황을 보면 주민등록인구 5,112만 명 가운데 토지를 가진 사람은 약 2,012만 명으로 집계됐습니다.

전체 인구의 39.4%에 해당하는 규모로 단순하게 계산하면 국민 10명 중 약 4명이 자신의 명의로 된 토지를 보유하고 있는 셈입니다.

특히 눈에 띄는 부분은 토지 소유자 수는 증가했지만 한 세대가 가지고 있는 평균 토지 면적은 오히려 감소했다는 점입니다.

토지 자산이 일부 계층에만 집중돼 있다는 기존 인식과 달리 소유자 자체는 점차 늘어나고 있지만, 개별 세대가 보유하는 토지 규모에는 다른 흐름이 나타나고 있습니다.

1년 만에 토지 소유자 47만 명 증가

2025년 토지 소유자는 전년과 비교해 약 47만 명 증가했습니다. 증가율로 보면 약 2.4%입니다.

토지를 보유하고 있는 세대 역시 증가했습니다.

토지 소유 세대는 약 1,565만 세대로 전년보다 약 35만 세대 늘었으며 전체 세대 가운데 토지를 보유한 세대의 비중은 64.4%로 집계됐습니다.

개인 기준으로 보면 국민 10명 중 약 4명이 토지를 가지고 있지만 세대 단위로 범위를 넓히면 10세대 가운데 6세대 이상이 토지를 소유하고 있는 것입니다.

단독으로 토지를 매입한 경우뿐 아니라 상속이나 증여, 공동소유 등 다양한 형태의 토지 보유가 포함돼 있다는 점도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

땅주인은 늘었는데 세대당 보유 면적은 감소

토지 소유자와 소유 세대가 증가했다고 해서 한 사람이 가진 땅의 규모까지 커진 것은 아닙니다.

오히려 반대의 결과가 나타났습니다.

2025년 말 기준 세대당 평균 토지 소유 면적은 2,947㎡로 집계됐습니다.

전년과 비교하면 평균 76㎡가 줄어든 것으로 약 2.5% 감소한 수치입니다.

토지 소유에 참여하는 사람과 세대는 늘어났지만 개별 세대가 보유하는 평균 면적은 작아지는 흐름을 보인 것입니다.

상속 과정에서 토지가 여러 사람에게 분할되거나 공동명의가 늘어나는 현상 등 다양한 요인이 영향을 미칠 수 있어 단순히 소유자 증가만으로 토지 자산의 집중 정도를 판단하기는 어렵습니다.

가장 많은 토지를 가진 연령대는 60대

연령별 통계를 살펴보면 세대에 따른 차이가 더욱 뚜렷하게 나타납니다.

개인이 보유하고 있는 전체 토지 가운데 가장 많은 면적을 가진 연령대는 60대였습니다.

60대가 소유한 토지 면적은 약 1만3,860㎢로 전체 개인 소유 토지의 30%를 차지했습니다.

개인 명의 토지 10㎡ 가운데 약 3㎡가 60대 소유라고 볼 수 있을 정도로 높은 비중입니다.

그다음은 70대로 약 1만141㎢를 보유해 22%를 차지했고, 50대는 약 9,443㎢로 20.5%를 기록했습니다.

결과적으로 50~70대가 개인 소유 토지의 상당 부분을 보유하고 있는 구조가 확인됩니다.

50~70대 토지 보유 비중이 높은 이유는?

토지는 아파트와 비교하면 보유 형태가 상당히 다양합니다.

주거용 대지뿐 아니라 농지와 임야, 상업용 토지, 상속받은 토지 등도 모두 포함됩니다.

특히 부모 세대에서 자녀 세대로 토지가 이전되는 과정에서 장기간 보유하는 사례가 많고, 농지나 임야처럼 매매가 자주 발생하지 않는 토지도 적지 않습니다.

따라서 중장년층과 고령층의 토지 보유 면적이 상대적으로 크게 나타날 수 있습니다.

다만 연령대별 보유 면적만으로 해당 세대의 실제 자산 규모를 판단하기는 어렵습니다. 같은 1,000㎡의 토지라도 서울 도심의 대지와 지방 임야의 경제적 가치는 크게 다를 수 있기 때문입니다.

남성과 여성의 토지 소유 비율은?

성별 기준으로 살펴보면 남성 토지 소유자가 조금 더 많았습니다.

전체 개인 토지 소유자 가운데 남성은 54.3%, 여성은 45.7%를 차지했습니다.

차이는 8.6%포인트입니다.

남성 소유자가 여전히 절반 이상을 차지하고 있지만 여성 역시 전체 소유자의 절반에 가까운 비중을 기록하고 있습니다.

상속과 증여, 부부 공동명의 등 토지 소유 방식이 다양해지고 있다는 점을 고려하면 향후 성별 소유 비중이 어떻게 변화하는지도 살펴볼 만한 부분입니다.

법인이 가진 토지도 증가했다

개인이 아닌 기업과 법인이 보유한 토지 규모 역시 상당합니다.

2025년 기준 법인 소유 토지는 약 7,463㎢로 집계됐습니다. 전년보다 약 59㎢ 증가해 0.8%가량 늘어난 규모입니다.

법인 토지를 용도지역별로 살펴보면 농림지역이 약 2,443㎢로 전체 법인 소유 면적의 32.7%를 차지했습니다.

지목 기준에서는 임야 비중이 특히 높았습니다.

법인이 보유한 임야는 약 3,460㎢로 전체 법인 토지의 46.4%를 차지했습니다.

즉 법인이 소유하고 있는 토지 가운데 절반 가까이가 임야인 셈입니다.

법인은 어느 정도 규모의 땅을 가장 많이 보유할까?

법인별 토지 보유 규모를 살펴보면 1,000㎡ 이상 5,000㎡ 미만의 토지를 보유한 법인이 약 8만7,000개로 가장 많았습니다.

전체 법인의 약 23%에 해당합니다.

토지 가액을 기준으로 보면 1억원 이상 5억원 미만의 토지를 보유한 법인이 약 10만 개로 가장 높은 비중을 차지했습니다.

이어 10억원 이상 50억원 미만 규모의 토지를 가진 법인도 상당한 비중을 나타냈습니다.

법인의 토지 보유가 반드시 대규모 산업용 부지에만 집중돼 있는 것이 아니라 다양한 규모와 가격대에 분포하고 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

개인도 법인도 아닌 ‘비법인 토지’란?

토지 통계를 보다 보면 ‘비법인’이라는 표현을 접하게 됩니다.

비법인은 개인이나 일반 법인으로 분류되지 않는 단체 등을 의미하며 종중이나 단체 명의 등 다양한 형태가 포함될 수 있습니다.

2025년 기준 비법인이 소유한 토지는 약 7,823㎢로 집계됐습니다.

특징적인 부분은 임야 비중입니다.

비법인 소유 토지 가운데 임야가 약 7,228㎢로 전체의 92.4%를 차지했습니다.

사실상 비법인 명의 토지 대부분이 임야에 집중돼 있는 구조입니다.

토지는 면적보다 ‘어디에 어떤 땅인가’가 중요하다

토지 통계를 볼 때 단순한 면적만으로 자산가치를 판단해서는 안 됩니다.

토지는 같은 1,000㎡라도 용도지역, 지목, 위치, 도로 조건, 개발 가능성, 건축 가능 여부 등에 따라 가치가 완전히 달라질 수 있습니다.

예를 들어 면적이 넓은 임야라고 해도 개발이 제한되거나 도로와 연결되지 않은 맹지라면 활용도가 크게 떨어질 수 있습니다.

반대로 면적은 작더라도 상업지역이나 역세권 등에 위치한 토지라면 높은 가격이 형성될 수 있습니다.

따라서 토지 투자에서는 ‘몇 평인가’보다 그 땅에서 무엇을 할 수 있는가를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

토지 매매 전 반드시 확인해야 하는 서류

토지는 아파트보다 확인해야 할 권리관계와 규제가 많습니다.

매매를 계획하고 있다면 등기사항증명서뿐 아니라 토지대장 또는 임야대장, 지적도, 토지이용계획확인서 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

등기사항증명서에서는 실제 소유자와 근저당권 등 권리관계를 확인하고 토지대장에서는 면적과 지목 등의 기본정보를 살펴볼 수 있습니다.

지적도를 통해 토지의 형태와 주변 필지 및 도로와의 관계도 확인해야 합니다.

특히 중요한 서류가 토지이용계획확인서입니다.

해당 토지의 용도지역·용도지구를 비롯해 각종 규제와 개발 관련 사항 등을 확인할 수 있기 때문입니다.

농지라면 일반 토지와 다르게 접근해야 한다

구입하려는 토지가 농지라면 추가적인 확인이 필요합니다.

농지는 일반적인 대지와 달리 취득과 이용에 별도의 규제가 적용될 수 있으며 경우에 따라 농지취득자격증명이 필요합니다.

또 토지거래허가구역에 포함된 부동산이라면 일정 요건에 따라 관할 행정기관의 허가가 요구될 수 있습니다.

따라서 계약금을 먼저 지급한 뒤 규제를 확인하기보다는 계약 전 해당 토지의 취득 가능 여부와 이용 목적을 확인하는 것이 안전합니다.

토지 계약 후 30일 이내 신고도 확인해야

토지 매매계약을 체결했다면 거래 신고 절차도 놓쳐서는 안 됩니다.

부동산 매매계약 체결 후에는 실제 거래가격 등을 법정 기한 내 관할 시·군·구 등에 신고해야 합니다.

계약을 체결했다고 소유권이 자동으로 이전되는 것도 아닙니다.

잔금 지급과 함께 필요한 절차를 거쳐 소유권이전등기까지 완료해야 새로운 소유자의 권리가 등기부에 반영됩니다.

특히 토지는 현황과 공부상 정보가 다른 사례도 있을 수 있기 때문에 계약 전에 실제 경계와 이용 상태를 확인하는 과정도 중요합니다.

국민 10명 중 4명이 토지를 보유한다는 통계의 의미

2025년 토지 소유현황에서 가장 눈에 띄는 변화는 토지 소유자는 증가했지만 세대당 평균 보유 면적은 감소했다는 점입니다.

전체 인구의 39.4%가 토지를 보유하고 있으며 소유자 수도 1년 사이 약 47만 명 증가했습니다.

반면 세대당 평균 토지 소유 면적은 2,947㎡로 줄었습니다.

연령별로는 60대의 토지 보유 면적이 가장 컸으며 50~70대가 전체 개인 토지의 상당 부분을 보유하고 있는 구조도 확인됐습니다.

다만 토지는 보유 면적만으로 가치를 판단하기 어려운 자산입니다. 실제 토지를 구입하거나 투자 목적으로 접근한다면 가격 상승 가능성만 보기보다 용도지역·지목·도로 조건·건축 가능 여부·거래 제한·권리관계 등을 종합적으로 확인하는 것이 우선입니다.