청년 주거지원 확대라는데 왜 2030은 화났나…‘4억 이하 빌라·오피스텔’ 대출 논란

청년 주거지원 정책 발표, 오히려 온라인에서는 논쟁 확산

정부가 청년과 신혼부부의 주거비 부담을 낮추기 위한 새로운 금융지원 방안을 내놓았습니다. 핵심은 비교적 가격이 낮은 빌라와 오피스텔 등 비아파트 구입을 지원하고, 전세와 월세 대출 보증을 확대하는 것입니다.

정책만 놓고 보면 청년층의 내 집 마련과 주거 안정을 지원하는 내용이지만, 발표 이후 일부 온라인 커뮤니티에서는 예상과 다른 반응이 나오고 있습니다.

특히 4억원 이하 비아파트를 대상으로 한 주택구입 지원을 두고 청년들의 주거 선택권을 넓히는 정책인지, 아니면 현실적으로 아파트 진입이 어려워진 청년층을 비아파트 시장으로 유도하는 정책인지 의견이 엇갈리고 있습니다.

4억원 이하 비아파트 구입 돕는 ‘청년미래보금자리론’

이번 대책에서 관심을 받고 있는 제도는 청년미래보금자리론입니다.

보도된 정부 발표에 따르면 생애 최초로 주택을 구입하는 만 39세 이하 청년 가운데 일정 소득 요건을 충족하면 4억원 이하의 빌라·오피스텔 등 비아파트 구입 시 정책금융 지원을 받을 수 있도록 하는 내용입니다.

주택 면적은 85㎡ 이하가 기준이며 주택담보대출비율인 LTV는 최대 80%까지 적용하는 방안이 제시됐습니다.

신혼부부의 경우 부부 가운데 한 사람이 연령과 소득 등의 요건을 충족하면 지원받을 수 있도록 설계됐다는 점도 특징입니다.

정책의 목적은 높은 월세를 계속 부담하는 대신 비슷한 수준의 원리금을 상환하면서 주택을 소유할 수 있도록 선택지를 제공하는 데 있습니다.

2억원 대출받으면 월 상환액은 어느 정도일까?

정부가 제시한 설명에서는 월세와 주택담보대출 상환액을 비교한 부분도 눈에 띕니다.

2억원을 30년 만기, 연 3% 수준의 금리로 빌렸다고 가정할 경우 매달 갚아야 하는 원리금은 약 85만원 수준으로 제시됐습니다.

비아파트 평균 월세와 비슷한 금액을 지출하면서 주택을 구입할 수 있도록 하겠다는 취지입니다.

또 청년미래보금자리론을 이용한다고 해서 기존 생애최초 주택구입자에게 제공되는 LTV 우대가 사라지는 것은 아니라는 설명입니다.

다만 실제 대출 가능 금액과 금리는 신청자의 소득과 부채, 주택가격 및 금융기관 심사 등에 따라 달라질 수 있으므로 출시 후 세부 조건을 별도로 확인해야 합니다.

청년들이 가장 우려하는 것은 ‘빌라의 환금성’

논란의 핵심은 단순히 대출금리가 아닙니다.

청년층이 우려하는 부분 가운데 하나는 비아파트를 구입한 이후 다시 매도할 수 있느냐는 문제입니다.

아파트는 동일 단지와 면적의 거래 사례가 비교적 많아 가격을 파악하기 쉬운 편입니다. 반면 빌라와 일부 오피스텔은 위치와 연식, 면적, 층수 등에 따라 가격 차이가 크고 거래량이 적은 지역도 있습니다.

따라서 저금리 정책대출을 이용해 집을 구입하더라도 향후 더 큰 주택이나 아파트로 이동하려는 시점에 기존 주택이 쉽게 팔리지 않는다면 자금이 묶일 수 있다는 우려가 나옵니다.

청년에게 필요한 것이 단순한 ‘주택 구입 기회’가 아니라 이후의 주거 이동 가능성까지 포함한 자산 사다리라는 지적이 나오는 이유입니다.

생애최초 혜택을 비아파트에 사용해도 될까?

실수요자 입장에서 더욱 신중하게 살펴봐야 할 부분은 생애최초 주택 구입입니다.

생애최초 주택 구입자를 대상으로 하는 각종 금융·세제 혜택은 조건에 따라 차이가 있기 때문에 단순히 대출금리가 낮다는 이유만으로 주택을 선택하는 것은 주의할 필요가 있습니다.

특히 앞으로 아파트 등 다른 주거 형태로 이동할 계획이 있는 청년이라면 현재 주택의 가격뿐 아니라 향후 매도 가능성, 주변 거래량, 담보가치와 입지 등을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

결국 중요한 것은 ‘살 수 있는 집’과 ‘사도 되는 집’은 다를 수 있다는 점입니다.

4억원 기준이 빌라 가격을 자극할 가능성은?

온라인에서 제기된 또 하나의 우려는 정책대출의 가격 기준입니다.

지원 대상이 4억원 이하로 정해지면 일부 지역에서 매도자들이 정책대출 가능 금액을 의식해 매매가격을 책정할 가능성이 있다는 주장입니다.

과거 특정 전월세 금융지원 상품이 출시됐을 때 지원 한도 주변으로 매물 가격이 형성됐던 경험을 근거로 이러한 우려를 제기하는 목소리도 있습니다.

다만 실제로 정책대출이 비아파트 가격 상승으로 연결될지는 공급량과 거래량, 지역별 주택 수요 등 여러 변수가 작용하기 때문에 시행 이후 시장 흐름을 확인해야 합니다.

전세와 월세를 함께 지원하는 대출보증도 나온다

이번 청년 주거대책이 주택 구입 지원에만 집중된 것은 아닙니다.

정부는 반전세처럼 보증금과 월세를 동시에 부담하는 청년층을 위해 전세와 월세 대출을 함께 보증하는 결합형 상품도 추진하고 있습니다.

청년특례 전세대출보증의 연령 기준도 확대하는 방향입니다.

기존보다 지원 연령을 넓혀 만 39세 이하 무주택 청년까지 대상에 포함하고 신혼부부와 자녀가 있는 가구의 대출 한도 역시 확대하는 방안이 포함됐습니다.

따라서 집을 반드시 구입하지 않더라도 전세·반전세 형태로 거주하려는 청년에게도 금융지원 선택지가 늘어날 수 있습니다.

신혼부부가 겪던 ‘결혼 페널티’도 완화될까?

결혼 후 오히려 정책대출을 받기 어려워지는 이른바 ‘결혼 페널티’를 완화하기 위한 소득 기준 변화도 주목할 부분입니다.

기존에는 부부 합산소득이 기준을 초과하면 정책대출에서 제외되는 경우가 있었습니다.

새로운 방안에서는 기존 부부 합산소득 기준뿐 아니라 부부 중 한 사람의 소득이 일정 기준 이하인 경우에도 요건을 충족할 수 있도록 선택지를 추가하는 방식이 제시됐습니다.

맞벌이 신혼부부가 결혼했다는 이유만으로 정책금융 지원에서 불리해지는 문제를 줄이려는 취지입니다.

고시원 건축기준 변경까지 겹치면서 논란 확대

청년 주거정책 논쟁이 더욱 커진 데에는 고시원 관련 정책 발표도 영향을 미쳤습니다.

정부는 1인 가구 증가와 도심 주택 부족에 대응하기 위해 기존 고시원의 건축기준을 일부 개선하는 방안을 추진하고 있습니다.

기존 고시원에 적용되던 일부 시설 관련 규제를 완화해 보다 현실적인 1인 주거공간으로 활용할 수 있도록 하겠다는 취지입니다.

그러나 청년 지원용 비아파트 대출 정책과 고시원 개선 방안이 비슷한 시기에 알려지면서 일부 청년층에서는 정부가 청년의 주거 수준을 아파트가 아닌 빌라·오피스텔·고시원 중심으로 설정하는 것 아니냐는 불만이 나온 것입니다.

“선택지가 늘었다”는 긍정적인 평가도 있다

반대 의견만 있는 것은 아닙니다.

현재 높은 월세를 내고 있지만 아파트를 구입할 자금은 부족한 청년에게 저금리 정책대출을 이용한 비아파트 구입은 현실적인 선택지가 될 수 있다는 평가도 있습니다.

모든 청년이 서울이나 수도권의 고가 아파트 구입을 목표로 하는 것도 아니기 때문에 지역과 개인의 주거 계획에 따라서는 실질적인 도움이 될 수 있다는 것입니다.

특히 상대적으로 주택가격이 낮은 지역에서는 4억원이라는 기준 안에서도 다양한 주택을 선택할 수 있다는 점에서 수도권과 지방의 정책 체감도가 다르게 나타날 가능성도 있습니다.

빌라를 살 계획이라면 가격보다 먼저 확인할 것

정책대출 대상이라는 이유만으로 주택을 결정하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

비아파트를 구입할 계획이라면 주변 실거래가와 최근 거래량, 토지 지분, 건축물대장과 등기부등본, 근저당 여부, 위반건축물 여부, 향후 매도 가능성 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.

특히 신축 빌라는 주변에 동일한 조건의 비교 매물이 부족해 적정가격을 판단하기 어려운 경우가 있습니다.

정책대출로 구입할 수 있는 최대 금액보다 해당 주택이 실제로 얼마의 가치를 갖고 있는지를 판단하는 것이 우선입니다.

청년미래보금자리론, 결국 중요한 것은 ‘주거 사다리’

이번 정책을 둘러싼 논쟁은 단순히 빌라가 좋은지 아파트가 좋은지를 따지는 문제와는 조금 다릅니다.

정부 입장에서는 당장 고가 아파트를 구입하기 어려운 청년에게 비교적 부담이 낮은 주택을 먼저 구입할 수 있도록 금융 선택지를 추가했다는 의미가 있습니다.

반면 일부 청년들은 비아파트를 구입한 뒤 가격이 오르지 않거나 매도가 어려워지면 오히려 다음 단계의 주택으로 이동하기 힘들어질 수 있다고 우려합니다.

결국 청년 주거정책의 성패는 얼마까지 빌려주느냐뿐 아니라 첫 주택에서 다음 주택으로 이동할 수 있는 주거 사다리를 실제로 만들어 줄 수 있느냐에 달려 있다고 볼 수 있습니다.

청년미래보금자리론이나 관련 전월세 지원 상품을 이용하려는 경우에는 실제 출시 시점에 확정되는 금리, 소득기준, 대상주택, LTV, 중도상환 조건 등을 반드시 다시 확인하는 것이 좋습니다.