수도권 주택공급 23만 가구 이상 확대…그린벨트·유휴부지까지 공급 속도 높인다

수도권에 23만 가구+α 추가 공급 추진

정부가 수도권 주택 공급을 늘리기 위해 신규 공공택지와 민간 정비사업, 비아파트 공급을 동시에 확대하는 방안을 내놨습니다.

핵심은 기존 공급 계획의 속도를 높이는 동시에 새로운 택지를 추가로 확보하는 것입니다. 특히 개발제한구역인 그린벨트 일부까지 신규 공공주택지구에 포함해 공급 물량을 늘리겠다는 점이 눈에 띕니다.

이번 대책을 통해 정부가 기대하는 추가 공급 규모는 23만 가구 이상입니다. 이 가운데 약 10만 가구는 새롭게 지정하는 공공주택지구에서 공급할 계획입니다.

서울 강서·남양주·광주에 신규 택지 2만7000가구

우선 공개된 신규 택지는 서울 강서지구와 경기 남양주 도심지구, 경기 광주역세권2지구입니다.

서울 강서지구에서는 약 1000가구, 남양주 도심지구에서는 약 2만1700가구, 광주역세권2지구에서는 약 4500가구를 공급하는 방안이 추진됩니다.

세 지역을 합하면 약 2만7000가구 규모입니다.

서울 강서지구는 장기간 활용되지 않았던 염창공원 부지를 활용하고, 남양주 도심지구는 경의중앙선 도심역 인근을 중심으로 개발됩니다. 남양주 대상지에는 그린벨트 지역도 일부 포함됩니다.

광주역세권2지구 역시 역세권을 중심으로 주택 공급을 확대하는 방식입니다.

올해 안에 7만3000가구 이상 추가 후보지 발표

정부는 이번에 공개한 신규 택지 외에도 추가 후보지를 검토하고 있습니다.

현재 발표된 약 2만7000가구 외에 7만3000가구 이상 규모의 신규 공공주택지구를 추가로 확보해 올해 안에 발표한다는 계획입니다.

관계 기관 협의와 입지 검토가 완료되면 추가 후보지가 순차적으로 공개될 예정입니다.

정부가 신규 공공주택지구에서 계획하는 전체 공급 규모가 약 10만 가구인 만큼 앞으로 발표될 지역이 수도권 주택시장에 적지 않은 영향을 줄 가능성이 있습니다.

그린벨트 신규 택지 발표 전 투기 차단

신규 택지 발표 과정에서 토지 가격이 급등하거나 투기 수요가 몰리는 것을 막기 위한 대책도 함께 추진됩니다.

서울 그린벨트 전역과 서울과 가까운 수도권 일부 그린벨트 지역을 토지거래허가구역으로 한시 지정하는 방안입니다.

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 관할 지방자치단체의 허가가 필요할 수 있습니다.

신규 택지 후보지 발표 전에 토지 거래가 과열되는 것을 방지하기 위한 조치라고 볼 수 있습니다.

택지 발표부터 착공까지 기간 크게 줄인다

공공택지는 부지를 발표한 뒤 실제 아파트 착공까지 오랜 시간이 걸리는 경우가 많습니다.

정부는 이러한 문제를 줄이기 위해 사업 절차를 병행하는 방식으로 공급 속도를 높이겠다는 계획입니다.

기존에는 신규 택지 발표 이후 착공까지 평균 68개월가량이 걸렸지만 앞으로는 이를 37개월 수준까지 단축하는 목표가 제시됐습니다.

인허가와 보상, 부지 조성 절차를 순차적으로 진행하기보다 가능한 부분을 동시에 추진하고 각종 영향평가와 관계 기관 협의도 신속하게 처리하는 방식입니다.

주택 공급정책에서 실제 체감도를 높이려면 계획 물량보다 착공과 입주 시점을 얼마나 앞당길 수 있는지가 중요하기 때문입니다.

태릉골프장 등 기존 공급계획도 2030년까지 착공

신규 택지만 늘리는 것은 아닙니다.

앞서 발표된 서울 노원구 태릉골프장 등 도심 공급 후보지도 사업 속도를 높일 계획입니다.

정부는 기존 공급계획에 포함된 약 6만 가구 이상의 도심 주택을 2030년까지 착공하는 것을 목표로 하고 있습니다.

태릉골프장의 경우 세계유산 영향평가와 부지 사전조사 등을 진행해 2029년 착공을 추진합니다.

경기 과천 경마장과 옛 국군방첩사령부 부지도 기존 시설 이전과 인허가 절차를 병행해 사업 기간을 단축하는 방안이 추진됩니다.

민간 재개발·재건축에도 인센티브 확대

수도권 주택 공급의 상당 부분은 민간 정비사업을 통해 이뤄집니다.

따라서 정부는 공공택지 공급뿐 아니라 재개발과 재건축 사업의 착공을 앞당기기 위한 지원책도 함께 내놨습니다.

신속하게 착공하는 사업장에는 세제와 금융 인센티브를 제공하는 방식입니다.

부동산 취득세 감면과 임대주택 관련 지원을 확대하고, 재개발·재건축 이주비 대출도 일반적인 금융기관 대출 총량 관리와 별도로 관리하는 방안이 포함됐습니다.

재개발조합 설립 동의율 역시 기존 75%에서 70%로 완화하는 방안이 추진됩니다.

동의율 기준이 낮아지면 조합 설립 과정에서 필요한 시간을 줄일 수 있다는 기대가 있습니다.

서울 도심복합사업도 추가 확대

도심복합사업 역시 공급 확대 수단으로 활용됩니다.

정부는 서울에서 추가 후보지를 선정해 약 1만~2만 가구 규모의 주택을 공급하는 방안을 추진합니다.

사업지에는 인허가 절차 단축과 세제 특례, 분담금 납부 유예 등 다양한 지원을 제공할 계획입니다.

가로주택정비사업과 같은 소규모 정비사업에도 사업비를 지원해 도심 내 주택 착공을 늘린다는 방침입니다.

대규모 신도시 개발만으로는 공급까지 긴 시간이 필요한 만큼 기존 도심 내 소규모 정비사업을 병행해 공급 속도를 높이려는 전략입니다.

빌라·다가구 등 비아파트 공급도 늘린다

이번 공급대책의 특징 가운데 하나는 아파트만 늘리는 방식이 아니라는 점입니다.

다세대·다가구 등 비아파트 공급도 함께 확대합니다.

도심에서 비교적 빠르게 공급할 수 있는 매입임대주택 물량을 늘리고 사업자에게 취득세와 양도소득세 관련 혜택을 제공하는 방식입니다.

다세대·다가구 건축 과정에서 적용되는 바닥면적과 층수 기준도 일부 완화하고 건설자금 대출 한도를 높이거나 금리를 낮추는 지원책도 추진됩니다.

공급까지 오랜 시간이 걸리는 대규모 아파트 사업과 달리 비아파트는 상대적으로 짧은 기간 안에 공급할 수 있다는 점을 활용하는 것입니다.

사용하지 않는 학교용지·노후 공공청사도 주택으로

정부는 장기간 활용되지 않는 공공부지도 주택 공급에 활용할 계획입니다.

서울 강서구 옛 공항고 부지와 서울 강남구 LH 서울지역본부 부지 등이 복합개발 대상에 포함됐습니다.

이들 부지에는 총 약 1900가구를 공급한다는 계획입니다.

도심 내 새로운 토지를 대규모로 확보하기 어려운 만큼 기존 공공부지를 주거와 업무·생활시설이 결합된 복합공간으로 개발하는 방식입니다.

향후 다른 유휴 학교용지와 노후 공공청사가 추가 공급부지로 활용될 가능성도 있습니다.

공공분양 일부는 지분적립형·수익공유형으로 공급

청년과 신혼부부처럼 초기 자산이 충분하지 않은 무주택자를 위한 공급 방식도 확대됩니다.

정부는 전체 공공분양 물량 가운데 약 15%를 지분적립형 또는 수익공유형 주택으로 공급하는 방안을 추진합니다.

지분적립형은 주택을 처음부터 전부 구입하는 대신 일정 지분을 먼저 취득한 뒤 장기간에 걸쳐 나머지 지분을 추가로 확보하는 방식입니다.

수익공유형은 비교적 낮은 초기 부담으로 주택을 구입할 수 있는 대신 향후 주택가격이 상승할 경우 일정 부분의 이익을 공공과 공유하는 구조입니다.

초기 자금이 부족한 청년층의 내 집 마련 진입장벽을 낮추기 위한 공급 방식으로 볼 수 있습니다.

‘보편형 공공임대주택’도 새롭게 도입

소득이 매우 낮은 계층만을 대상으로 하는 기존 공공임대와 달리 다양한 소득계층이 장기간 거주할 수 있는 새로운 임대주택 모델도 추진됩니다.

정부는 이를 ‘보편형 공공임대주택’ 형태로 공급하고 3기 신도시 역세권과 서울 도심처럼 선호도가 높은 지역에도 배치한다는 계획입니다.

공공임대가 외곽이나 상대적으로 접근성이 낮은 곳에 집중된다는 기존 인식을 개선하고 직장과 교통 접근성이 좋은 지역에서도 안정적으로 거주할 수 있도록 하겠다는 취지입니다.

23만 가구 공급 계획에서 중요한 것은 실제 착공 시점

정부가 발표한 수도권 추가 공급 규모는 23만 가구 이상이지만 실제 주택시장에서 중요한 것은 단순한 발표 물량보다 언제 착공하고 언제 입주할 수 있느냐입니다.

공공택지 지정이나 공급계획이 발표됐더라도 토지 보상과 인허가, 기반시설 조성 등의 과정이 늦어지면 실제 입주까지 상당한 시간이 걸릴 수 있습니다.

정부가 신규 택지의 착공 기간을 기존 68개월에서 37개월 수준까지 줄이겠다고 밝힌 것도 이러한 문제를 의식한 조치입니다.

향후 수도권 주택시장에서는 신규 택지 10만 가구의 구체적인 위치와 추가 후보지 발표, 재개발·재건축 착공 속도, 비아파트 공급 확대가 실제로 얼마나 빠르게 진행되는지가 중요한 변수가 될 전망입니다.