전세금은 공공기관에 맡기고 집주인은 매달 수익…새 임대차 모델 나온다

월세로 나온 주택을 전세 형태로 이용하면서도 집주인은 매달 일정한 수익을 받을 수 있는 새로운 임대차 방식이 추진된다. 핵심은 세입자가 낸 전세보증금을 집주인이 직접 보유하지 않고 별도의 공공 성격 기구가 관리한다는 점이다.

국토교통부가 준비 중인 ‘전월세 안심신탁’은 임차인의 보증금 반환 위험을 줄이는 동시에 임대인에게는 월세와 비슷한 정기 수익을 제공하는 방식이다.

기존 전세계약과 월세계약의 장점을 결합한 구조인 만큼 실제 도입 이후 임대차 시장의 새로운 선택지가 될 수 있을지 관심이 모인다.

전월세 안심신탁, 기존 전세계약과 무엇이 다를까

일반적인 전세계약에서는 임차인이 집주인에게 직접 전세보증금을 지급한다. 계약이 끝나면 임대인이 이를 다시 세입자에게 돌려주는 구조다.

전월세 안심신탁은 이 과정에 전월세 안정화기구가 추가된다.

임대인과 임차인이 직접 보증금을 주고받는 대신 세입자가 전세금을 안정화기구에 맡기고, 해당 기관이 자금을 관리·운용한다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세금 예치와 반환, 자금 운용 및 참여자 모집 등의 업무를 맡을 예정이다.

임대인은 목돈 형태의 전세보증금을 직접 받지 않는다. 대신 안정화기구가 보증금을 운용하면서 발생시키는 수익을 매월 지급받는다.

결국 세입자에게는 전세, 집주인에게는 월세와 비슷한 현금흐름을 제공하는 것이 이 제도의 가장 큰 특징이다.

정부가 새로운 임대차 방식을 꺼낸 이유

최근 주택 임대차 시장에서는 전세보다 월세를 선호하는 집주인이 늘어나는 흐름이 나타나고 있다.

전세사기와 보증금 미반환 문제가 이어지면서 세입자의 전세에 대한 불안감이 커진 것도 영향을 미쳤다. 집주인 입장에서는 목돈인 전세보증금보다 매달 일정한 금액을 받을 수 있는 월세를 선호할 유인이 있다.

전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 전월세전환율도 상승했다.

서울 아파트 전월세전환율은 2021년 4.1% 수준에서 2026년 5월 4.7%까지 높아졌으며, 같은 기간 서울 단독주택은 5.4%에서 6.6%로 상승했다.

지방에서도 아파트는 4.8%에서 5.7%, 단독주택은 8.3%에서 8.9%로 올라갔다.

전월세전환율 상승은 동일한 보증금을 월세로 변경했을 때 세입자가 부담해야 하는 월 임대료가 커질 수 있다는 의미다.

정부는 이러한 시장 변화 속에서 월세 주택 일부를 다시 전세 형태로 공급할 수 있는 방안으로 안심신탁을 추진하고 있다.

세입자는 월세 대신 전세대출 이자를 부담

안심신탁에 참여한 임차인은 월세를 내는 대신 전세계약을 체결하게 된다.

전세자금이 부족하다면 자격요건에 따라 주택도시기금의 버팀목 전세자금대출이나 금융회사의 전세대출을 활용할 수도 있다.

정부가 이 구조에서 기대하는 효과는 월 주거비 절감이다.

시중 전월세전환율이 5~6% 수준인 반면 전세대출 금리가 이보다 낮은 수준을 유지한다면 월세를 지급하는 것보다 전세대출 이자를 부담하는 것이 유리할 수 있기 때문이다.

예를 들어 3억 원 상당의 서울 연립·다세대주택에서 전세금이 2억 원이라고 가정해보자.

기존에 보증금 1,000만 원과 월세 74만 원을 내고 있었다면 안심신탁 전환 후에는 2억 원의 전세금 가운데 일부를 전세대출로 마련할 수 있다.

정부 계산에서는 전세금의 80%인 1억6,000만 원을 연 3.97% 금리로 대출받을 경우 월 이자가 약 53만 원으로 산정됐다.

기존 월세 74만 원과 비교하면 매월 약 20만 원의 주거비를 줄이는 효과가 발생하는 셈이다.

다만 실제 절감액은 개인이 적용받는 대출금리와 대출한도, 보증금 규모 등에 따라 달라질 수 있다.

보증금 반환 위험을 낮추는 구조도 핵심

세입자에게 비용 절감 못지않게 중요한 부분은 전세금 관리 방식이다.

안심신탁에서는 전세금이 집주인에게 직접 전달되지 않고 안정화기구에 예치된다. 임대차계약이 끝나면 안정화기구가 세입자에게 보증금을 반환하는 방식이다.

이 때문에 정부가 제시한 사업 구조에서는 별도의 전세금반환보증이나 전세대출보증에 가입해야 하는 부담도 줄어들 수 있다.

기존 전세계약에서는 임대인의 재정상태나 주택가격 변동 등에 따라 보증금 반환 문제가 발생할 수 있었지만, 안심신탁은 보증금의 관리 주체를 분리함으로써 이러한 위험을 낮추겠다는 취지다.

집주인은 전세금 대신 매월 운용수익 받는다

임대인에게도 기존 전세와 다른 점이 있다.

집주인은 세입자의 전세금을 직접 받아 활용할 수 없는 대신 안정화기구로부터 매달 약정된 수익을 받는다.

안정화기구는 예치된 전세금 등을 활용해 주택공급활성화펀드를 조성하고 HUG 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 투자해 수익을 확보한다는 계획이다.

정부는 연 4%대 수준의 운용수익을 목표로 하고 있다.

정부가 제시한 예시에서는 보증금 1,000만 원과 월세 74만 원을 받던 주택의 집주인이 안심신탁으로 전환하고 연 4.35% 수준의 수익률을 적용받으면 매월 약 73만 원을 받을 수 있는 것으로 계산됐다.

월세와 비슷한 수준의 현금흐름을 확보하면서도 임차인의 월세 연체나 공실 등에 따른 관리 부담을 줄일 수 있다는 것이 장점이다.

반대로 집주인이 전세보증금을 직접 활용할 수 없다는 점은 참여를 결정할 때 고려해야 할 요소가 될 수 있다.

등록 임대사업자와 지방 이주자 지원도 검토

등록 임대사업자가 안심신탁에 참여할 경우 임대보증금반환보증 가입 의무를 면제하는 방안도 추진된다.

정부는 이를 통해 임대사업자가 부담하던 일정 수준의 보증료를 줄이고 임대인의 운용수익에 대한 세제 지원도 마련한다는 계획이다.

서울 등 규제지역에 주택을 가지고 있다가 지방으로 이동하는 일부 임대인을 대상으로는 주택연금과 안심신탁을 함께 활용할 수 있도록 하는 방안도 추진한다.

정부가 예로 든 3억 원 주택의 경우 조건을 충족하는 부부가 안심신탁 수익과 주택연금을 함께 이용하면 두 가지 방식의 정기적인 현금흐름을 확보할 수 있다는 설명이다.

초기에는 시세 20억 원 이하 주택 중심

전월세 안심신탁은 특정 주택 유형에만 한정하는 방식으로 추진되지는 않는다.

아파트뿐 아니라 연립·다세대 등 다양한 주택이 대상이 될 수 있으며 일반 임대인과 임차인이 자발적으로 신청하는 방식이다.

소득이나 자산에 따른 일률적인 참여 제한도 두지 않을 계획이다.

다만 제도 도입 초기에는 시세 20억 원 이하 주택을 우선적으로 검토한다.

신청했다고 모든 주택이 자동으로 대상이 되는 것도 아니다. 전세보증금이 실제 주택가격과 비교해 과도하게 높게 책정됐는지, 위반건축물에 해당하지 않는지 등 안전성을 확인하는 절차가 진행될 예정이다.

보증부월세 주택도 일정 조건을 충족한다면 참여 가능하다. 보증금과 월세를 전세금으로 환산한 뒤 적정한 전세가 범위에 들어오는지를 확인하는 방식이다.

임대인 단독 신청과 임대인·임차인 공동 신청 모두 가능

참여 방식은 크게 두 가지로 추진된다.

먼저 집주인이 자신의 주택을 안심신탁 대상으로 신청하면 안정화기구가 해당 주택에 입주할 세입자를 찾는 방식이다.

또 하나는 집주인과 세입자가 전세금 등 계약조건을 먼저 협의한 다음 함께 사업 참여를 신청하는 방식이다.

LH 매입임대주택 가운데 일부를 활용한 시범사업도 예정돼 있다. 정부 계획에서는 우선 500호 규모를 공급하고 무주택 청년 세대를 대상으로 하는 방안이 제시됐다.

신청은 10월부터, 입주는 연말부터 추진

정부 일정대로 진행된다면 구체적인 약정조건과 임대인에게 제공되는 수익률 등은 9월 말 공고될 예정이다.

신청 접수는 10월부터 시작하고 11월부터 HUG와 임대인, 임차인이 참여하는 계약 및 계약금 예치 절차를 진행한다.

이후 잔금 납부 등이 완료되면 12월부터 순차적인 입주가 시작되는 일정이다.

임차인이 맡긴 전세금은 계약기간 동안 안정화기구가 관리하고, 운용을 통해 발생한 약정수익은 집주인에게 지급한다. 계약이 종료되면 안정화기구가 임차인에게 전세금을 반환하게 된다.

세입자와 집주인 모두에게 이득일지는 조건을 따져봐야

전월세 안심신탁이 주목받는 이유는 전세와 월세 중 어느 한쪽을 단순히 확대하는 정책과 성격이 다르기 때문이다.

세입자는 전세를 이용하면서 보증금 반환에 대한 불안을 낮추고, 대출 조건에 따라서는 기존 월세보다 매달 부담하는 주거비를 줄일 가능성이 있다.

집주인은 전세보증금을 직접 받지 않는 대신 매월 일정한 운용수익을 확보할 수 있다.

하지만 모든 임대인과 임차인에게 유리하다고 단정하기는 어렵다.

특히 임차인은 실제 적용되는 전세대출 금리와 대출 가능 금액, 임대인은 약정수익률과 전세금 직접 활용 제한을 비교해야 한다.

결국 제도의 실제 경쟁력은 정부가 발표할 세부 약정조건과 수익률, 대상 주택 심사기준 등에 따라 결정될 가능성이 높다.

전월세 안심신탁이 본격적으로 시행되면 기존의 ‘집주인에게 보증금을 맡기는 전세’와 ‘집주인에게 매달 임대료를 지급하는 월세’ 사이에 제3의 임대차 방식이 등장하는 셈이다.