서울 장기전세 20년 만기 시작된다…퇴거·계약연장·분양전환 가능할까?

서울 장기전세 20년 만기, 이제 현실이 됐다

서울시 장기전세주택에 장기간 거주해 온 가구들의 20년 거주기간 만료가 다가오면서 새로운 주거 문제가 수면 위로 올라오고 있습니다.

장기전세주택은 일반 전세시장보다 상대적으로 낮은 부담으로 장기간 거주할 수 있다는 점에서 대표적인 공공주택 정책으로 평가받아 왔습니다.

하지만 여기에는 중요한 조건이 있습니다. 바로 거주할 수 있는 기간에 한도가 있다는 것입니다.

초기 공급된 장기전세주택의 만기가 다가오면서 일부 입주민 사이에서는 계약기간을 늘려달라는 요구와 함께 분양전환 방안을 마련해 달라는 목소리도 나오고 있습니다.

반면 서울시는 기존 계약 조건과 신규 무주택자의 입주 기회를 고려하면 원칙을 변경하기 어렵다는 입장입니다.

그렇다면 실제 장기전세에서 20년을 거주하면 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

장기전세주택 SHIFT란?

서울시 장기전세주택은 흔히 시프트(SHIFT)라는 이름으로 알려져 있습니다.

무주택 시민의 주거 안정을 목적으로 도입된 공공임대주택으로, 주변 전세가격보다 상대적으로 낮은 수준의 보증금으로 장기간 거주할 수 있도록 설계됐습니다.

일반적인 민간 전세계약과 비교하면 안정적으로 장기간 거주할 수 있다는 것이 큰 특징입니다.

다만 장기 거주가 가능하다는 것과 영구적으로 거주할 수 있다는 것은 다른 의미입니다.

계약 및 관련 규정에 따라 최대 거주기간이 정해져 있기 때문에 해당 기간이 종료되면 기존 임차인은 원칙적으로 주택을 반환해야 합니다.

왜 지금 장기전세 퇴거 문제가 커지고 있을까?

가장 큰 이유는 제도 시행 초기 입주자들이 순차적으로 최장 거주기간에 도달하고 있기 때문입니다.

장기전세가 처음 공급될 당시에는 20년이라는 기간이 상당히 길게 느껴졌습니다. 하지만 실제 시간이 흐르면서 첫 입주자들에게 계약 종료 시점이 현실적인 문제가 됐습니다.

더욱 큰 변수는 서울 주택가격입니다.

지난 20년 동안 서울 일부 지역의 아파트 매매가격과 전세가격이 크게 상승하면서 과거 책정된 장기전세 보증금과 현재 주변 주택가격 사이에 상당한 차이가 발생했습니다.

따라서 보증금을 반환받더라도 기존 생활권에서 비슷한 조건의 주택을 마련하기 어렵다는 것이 일부 입주민들의 주장입니다.

입주민들이 요구하는 것은 무엇일까?

현재 논란의 핵심은 단순히 계속 거주하게 해달라는 문제만은 아닙니다.

일부 장기 거주자들은 계약기간 연장, 일정 조건을 충족한 장기 거주자의 재계약 허용, 장기간 거주한 무주택자에 대한 분양전환 기회, 퇴거 가구에 대한 금융 및 주거 이전 지원 등을 요구하고 있습니다.

특히 고령 입주자의 경우 입주 당시보다 소득이나 경제활동 능력이 감소했을 가능성이 있어 새로운 주거지를 마련하기 어렵다는 문제도 제기됩니다.

20년 거주하면 분양전환 받을 수 있을까?

많은 사람이 가장 궁금해하는 부분입니다.

결론적으로 20년을 거주했다는 사실만으로 해당 주택의 소유권을 취득하거나 자동으로 분양받을 수 있는 것은 아닙니다.

장기전세주택과 분양전환을 전제로 공급되는 일부 공공임대주택은 제도와 계약조건 자체가 다릅니다.

따라서 자신이 거주하고 있는 주택의 최초 입주자 모집공고와 임대차계약 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

단순히 거주기간이 길다는 이유만으로 분양권이 발생한다고 판단해서는 안 됩니다.

서울시는 왜 계약연장에 신중할까?

서울시가 중요하게 보는 부분 가운데 하나가 공공주택 정책의 형평성입니다.

기존 입주자의 거주기간을 계속 연장하면 해당 주택에 새롭게 입주할 수 있었던 다른 무주택자의 기회가 줄어들 수 있기 때문입니다.

공공임대주택은 한정된 주택을 여러 무주택 가구가 이용할 수 있도록 공급하는 성격을 갖고 있습니다.

따라서 특정 가구의 장기 거주를 예외적으로 인정하기 시작하면 이후 만기가 돌아오는 다른 가구에서도 같은 요구가 이어질 가능성이 있습니다.

결국 서울시 입장에서는 특정 단지만의 문제가 아니라 장기전세 제도 전체에 적용될 수 있는 선례까지 고려해야 합니다.

만기된 장기전세는 어디에 사용될까?

기존 입주자가 퇴거한 장기전세주택 가운데 일부는 새로운 공공주택 정책에 활용될 가능성이 있습니다.

특히 서울시는 신혼부부와 출산 가구 등의 주거 안정을 지원하는 장기전세주택 정책을 추진하고 있습니다.

따라서 기존 장기전세 입주자의 거주기간을 연장할 경우 새롭게 입주를 기다리는 무주택 가구와 이해관계가 충돌할 수 있습니다.

이번 문제를 단순히 기존 입주민과 서울시 사이의 갈등으로만 볼 수 없는 이유입니다.

결국 한정된 공공주택을 기존 거주자와 새로운 무주택 수요자에게 어떻게 배분할 것인가라는 문제로 이어집니다.

계약이 끝났는데 계속 거주하면 어떻게 될까?

계약기간이 종료됐음에도 임차인이 주택을 반환하지 않는다면 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

임대인이 주택 반환을 요구했는데도 임차인이 이에 응하지 않는 경우에는 주택 인도를 요구하는 법적 절차가 진행될 가능성이 있습니다.

다만 실제 결과는 개별 계약 내용과 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 일률적으로 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

특히 인터넷에서 볼 수 있는 “무조건 강제퇴거된다” 또는 “오래 살았으니 계속 거주할 수 있다”는 식의 주장보다는 본인의 임대차계약서와 최초 모집공고를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

앞으로 장기전세 만기가 더 중요해지는 이유

이번 장기전세 만기 문제는 특정 시점에 한 번 발생하고 끝나는 문제가 아닐 가능성이 큽니다.

초기 장기전세 공급 물량이 순차적으로 최장 거주기간에 도달하면서 향후에도 비슷한 문제가 계속 발생할 수 있기 때문입니다.

이에 따라 장기간 거주한 고령자와 주거 취약계층의 주거 이전을 어떻게 지원할 것인지도 중요한 정책 과제가 될 전망입니다.

다른 유형의 공공임대주택과 연계하거나 주거 이전에 필요한 금융지원과 주거상담을 제공하는 방식 등 다양한 보완책도 함께 논의될 필요가 있습니다.

장기전세 입주자라면 반드시 확인해야 할 것

장기전세 거주자라면 자신의 계약 종료 시점을 정확하게 확인하는 것이 우선입니다.

특히 최초 입주일, 최대 거주기간, 재계약 조건, 보증금 반환 기준, 분양전환 가능 여부 등을 확인해야 합니다.

같은 공공임대주택이라는 이름을 사용하더라도 공급 유형과 계약조건에 따라 세부 내용이 달라질 수 있기 때문입니다.

만기 직전에 새로운 거주지를 알아보기보다는 충분한 시간을 두고 향후 주거 계획을 준비하는 것이 중요합니다.

핵심 정리

서울 장기전세주택의 20년 만기 문제는 앞으로 본격적으로 나타날 가능성이 높은 주거정책 이슈입니다.

기존 입주민에게는 오랫동안 살아온 생활 터전을 떠나야 하는 현실적인 어려움이 있고, 서울시 입장에서는 기존 계약 원칙과 새로운 무주택자의 입주 기회를 고려해야 하는 문제가 있습니다.

특히 기억해야 할 점은 장기전세에서 오래 거주했다고 해서 자동으로 분양전환되거나 소유권이 발생하는 것은 아니라는 것입니다.

따라서 장기전세 입주자라면 인터넷의 주장만으로 판단하기보다는 자신의 최초 모집공고와 임대차계약서를 확인하고 계약 만료 전에 SH공사 및 관련 기관을 통해 재계약 가능 여부와 이용할 수 있는 주거지원 제도를 확인하는 것이 필요합니다.